Перевод статьи из «Деловых ведомостей». https://www.dv.ee/intervju/2021/09/06/igor-mjolder-voznikaet-analogija-s-2008-godom

В центре Таллинна, в так называемом финансовом районе столицы, появился новый высотный дом. Одним из основных арендаторов 26-этажного здания Skyon стал банк Coop, название которого красуется на крыше «небоскреба» рядом с названием новостройки. Два последних этажа занимает компания Capital Mill, которой и принадлежит Skyon. ДВ побеседовали с совладельцем Capital Mill Игорем Мёльдером.

Самый разгар строительства нового местного небоскреба пришелся на начало пандемии, из-за чего оно было закончено на три месяца позже. Но это, по словам совладельца и до недавнего времени управляющего Capital Mill Игоря Мёльдера, было не самым серьезным испытанием. Весь строительный сектор сейчас переживает непростые времена, что может привести к остановке уже запущенных проектов.

Мёльдер также рассказал о стоимости нового здания и периоде его окупаемости, о трендах в коммерческой недвижимости, а также намекнул на биржевые планы компании.

В то время, как вы строили Skyon, разразилась пандемия. Насколько она изменила ваши планы?

Влияние пандемии оказалось довольно значительно. Мы открыли здание позже на три месяца. В начале пандемии список потенциальных арендаторов сократился почти до нуля, так как многие отложили свои решения. Но к тому времени мы уже подписали несколько договоров, в том числе с банком Coop, поэтому стресс был не так велик. А уже осенью 2020 года вернулись к переговорам с потенциальными клиентами.

Сегодня здание полностью сдано в аренду. Учитывая обстоятельства, это просто отличный результат.

Но самая большая проблема, которой никто не мог предвидеть, – ситуация с ростом цен в строительном секторе. Кроме того, он сейчас страдает также от недостатка рабочей силы и материалов.

У нас был подписан договор с генподрядчиком (Ehitustrust – генеральный подрядчик строительства здания Skyon – ДВ), и перечисленные сложности были в основном его головной болью, однако в этом проекте и мы сами проявляем высокую активность, так что проблемы решали совместно. Но когда стройматериалы растут в цене на 40, 50, 100 процентов, трудности возникают серьезные.

И еще одна из них – это рабочая сила, которой катастрофически не хватает. В связи с этим возникает дежавю: в 2008 году любой маломальский профессионал-строитель тоже чувствовал себя богом.

Вы имеете в виду 2008-й до начала кризиса?

Да. Сейчас похожая история. У работников притупляется ощущение ответственности, они знают, что у заказчика нет альтернативы. Сегодня этот вопрос нужно быстро решать на государственном уровне. Огромное число украинцев, белорусов уехали и не вернулись.

Вопрос нехватки рабочей силы в строительном секторе нужно быстро решать на государственном уровне. Огромное число украинцев, белорусов уехали и не вернулись.

Государство, по сути, должно лишь открыть границы?

Открыть границы и повысить квоты на въезд рабочей силы.

С учетом всех этих событий, насколько изменилась смета проекта?

Она, очевидно, выросла, но я не возьмусь сказать, насколько именно. Выгоды генподрядчику это здание не принесло. С другой стороны, это статусный проект для всех нас.

Правильно ли я понимаю, что основной удар «побочных явлений» пандемии взял на себя генподрядчик?

Конечно, им было непросто. Но мы шли навстречу, искали различные варианты. Мы считаем, что тесное взаимодействие с генподрядчиком в конечном итоге приводит к лучшему результату, чем дотошное напоминание пунктов договора.

Сколько стоит построить такое здание в центре Таллинна?

Более 25 миллионов евро.

Какой период окупаемости вы предполагаете?

Думаю, лет семь-восемь.

Хорошо!

Но нужно понимать, что это девелоперский проект. Мы взяли бюджетные, технические риски и риски, связанные с арендаторами. Это и обуславливает премию к рынку. Однако тут нельзя говорить о какой-то космической марже. Я имею в виду себестоимость строительства здания и его рыночной цены. Мы не из тех девелоперов, кто строит на продажу.

У нас на рынке есть разные игроки. На продажу – значит, берется минимальный бюджет, а покупатель потом живет с проблемами. Если мы строим, то строим для себя, и жить с этим зданием нам самим. Если построить хорошо, то коммунальные расходы будут низкие, не возникнет дополнительной строки CAPEX (капитальные затраты – ДВ), и арендаторы останутся довольны. Для нас это важно: лучше мы инвестируем чуть больше, чем меньше.

Даже получение сертификата LEED platinum – невероятно сложный процесс. Специалисты работают с нами с самого начала проекта, ведут его до конца и проверяют концепцию, технические решения, выбор материала, внутреннюю отделку и озеленение, условия парковки… Из 100 пунктов необходимо набрать 85 или 90. Наличие такого сертификата – невероятная ценность для собственника и арендатора. Например, такие компании, как Microsoft, Google даже не рассматривают здания без этого сертификата.

Для нас он пока еще внове, но мы все движемся в этом направлении. Сейчас даже рассматриваем возможность проанализировать свой портфель, чтобы сделать как можно больше таких сертификатов для наших зданий.

Это позволяет вам повышать арендную плату?

Вопрос не всегда упирается в арендную плату. Сертификат прямым образом влияет на ликвидность здания, потому что инвестиционные фонды сегодня очень трепетно относятся к наличию такого рода свидетельств.

Skyon построен полностью на деньги Capital Mill?

Да. Это наше детище, наша история. За последние годы мы стали вполне самодостаточны, у нас есть собственные проекты.

25 млн евро. И даже больше обошлось Capital Mill строительство 26-этажного здания в центре Таллинна

Если взглянуть на два биржевых предприятия, EfTEN и Baltic Horizon, то несмотря на то, что эти компании работают в одном секторе, цены их акций движутся в противоположном направлении. Отчасти это обусловлено их портфелями. В каком направлении движетесь вы?

Нам повезло, что в нашем портфеле нет сегментов, чувствительных к пандемии, – таких, как гостиницы, рестораны, большие торговые центры. Мы занимаемся логистикой, которая сегодня очень востребована, у нас магазины в шаговой доступности, офисные здания и производство. Это помогло нам пережить пандемию очень достойно, собираемость аренды упала всего на 3–4%.

Что касается EfTEN и Baltic Horizon – это два разных игрока с абсолютно разным почерком и подходом к делу. Поэтому у них такие разные результаты.

То есть цены акций движутся в разных направлениях неслучайно?

Абсолютно!

И все-таки, что касается сегментов. С учетом новых веяний и возможностей стало проще вести многие процессы удаленно. Что, на ваш взгляд, ожидает офисные площади?

Все эти веяния с работой по домам на момент пандемии были очень популярны. Я не большой сторонник такого подхода. Думаю, что человек, в первую очередь, социален: ему необходимо общаться, спорить, проявлять себя.

У меня дома отличные условия для работы, но там я не могу сконцентрироваться, потому что атмосфера этого не предполагает. И падение эффективности – колоссальное. Ее трудно измерить, но по ощущениям так. Хотя у меня есть коллеги, которым нравится работать дома, им это подходит, но таких 10–15%. И сейчас мы видим, что основное число людей вернулось в офисы.

Я не говорю, что удаленка – это плохо. Доверие к своим сотрудникам должно быть, но все-таки люди разные, кто-то может злоупотреблять таким положением. И когда человека не видишь, по крайней мере, у меня возникает ощущение тревожности: я не понимаю, что делают мои люди, где мы находимся в рабочем процессе.

То есть спрос на офисные площади не исчезнет?

Спрос на коммерческую недвижимость сохранится, но существует несколько факторов. Будет продолжаться перераспределение имеющегося запаса. Это значит, что компании начнут искать лучшие условия за те же деньги. Пример Skyon: мы предлагали клиентам за те же деньги переехать на меньшую площадь и повысить эффективность использования квадратных метров на одного человека. И зачастую абсолютный расход клиента не менялся или возрастал, но незначительно.

Теперь вопрос – какой выбор у управляющего: сидеть в старом здании и иметь 20–30 квадратных метров на человека, либо сидеть в новом, первоклассном помещении с 12–15 квадратными метрами на человека, но при этом имея свежий воздух, хорошую инфраструктуру, другие дополнительные услуги? Иногда кажется, что чем больше – тем лучше, но на самом деле за все это приходится платить, а эффективность людей остается той же.

И тем не менее, по моим личным ощущениям сегодня, немало проектов будет остановлено. Потому что для многих стоимость строительства неприемлема. Если мы говорим о росте стоимости строительства на 30–40%, где-то это должно абсорбироваться. Возможно, за счет прибыльности, но тогда вопрос – зачем это делать, зачем брать на себя риски.

И тем не менее, по моим личным ощущениям сегодня, немало девелоперских проектов будет остановлено.

Второй вариант – поднять арендную плату. Но нужно понимать, что если мы сейчас сдаем площади в центре города по 16–20 евро за метр, то маловероятно, что кто-то будет готов арендовать здесь площади за 20–25 евро. К этому рынок, мне кажется, пока еще не готов. Определенное торможение будет заметно во всех сегментах коммерческой недвижимости.

В жилом сегменте проще: ты поднял цену квартиры, – если рынок это «съел», то ты сохранил свою маржу.

Вы говорили, что в некоторой степени возникает аналогия с 2008 годом. Но подобного обвала все-таки не предвидится?

Пока все надеются на какую-то коррекцию в ценах. Но ожидать, что все вернется на круги своя, пока преждевременно.

Сейчас популярность набирают дома попечения. Вы не рассматриваете этот сегмент?

Мы думали о нем, еще когда он только зарождался. Единственное, чего мы побоялись, отсутствие такой культуры. Лет пять назад еще не было принято передавать родного человека на чье-то попечение. Хотя во многих странах Европы это нормальная история.

Я думаю, у этого сегмента достаточно большое будущее, культура в обществе неизбежно меняется. Второй момент – для финнов намного дешевле перевезти своего близкого родственника сюда и платить за услуги дома попечения на порядок меньше.

Сейчас у нас есть наработки, но активно этим сегментом мы пока не занимаемся.

Недавно стало известно, что вы ушли с поста руководителя Capital Mill. Решили постепенно отходить от дел?

Нет. В последние 10–12 лет я тянул все вопросы сам, это очень тяжело. Но невозможно генерировать идеи, продавать,и при этом еще заниматься операционными вопросами. Наша компания должна выйти на новый уровень с точки зрения corporate governance (корпоративное управление – ДВ). Если мы хотим построить бизнес на многие годы, то необходимо внедрить эту систему в ДНК компании, чтобы в какой-то момент она могла существовать и без нас. И взять отдельного человека на роль CEO было естественным шагом. Острая необходимость заметна уже давно. Я искал такого человека несколько лет, так как для меня это очень чувствительный момент.

А мне это позволит сфокусироваться на том, что я умею лучше всего: генерирование бизнеса, договоренности, инвесторы, банки. Считаю, что для организации это только плюс.

Сегодня стало прямо-таки модно выходить на биржу. У вас таких планов нет?

Нет. Но есть идея, с которой мы выйдем на биржу.

Облигации?

Нет. Я не уполномочен говорить об этом, так как делом занимается мой партнер. Мы давно думаем и работаем над этим. В самое ближайшее время вы обо всем услышите.

Скоро – это приблизительно когда?

Полгода.

Это местная биржа?

Да, начнем с местной.

Идея связана с Capital Mill?

С Capital Group. Это будет новый бренд, новая компания и новая идея. Больше пока ничего сказать не могу.