Refereeritud artikkel Postimehest. Link on kättesaadav on siin.

Südalinna värskeima kõrghoone ehitusel on ruumiga lihtne: seda lihtsalt pole

Poole aasta pärast lõplikult Tallinna siluetti kaunistama hakkava Skyoni ehitusele pole pidurit tõmmanud ei koroonapandeemia, olematu ruum ehitusplatsil, keeruline logistika ega eripärased nõuded.

Kui Maakri Kvartalisse kuuluva Tallinna selle kümnendi esimese kõrghoone ehitus oli 2017. aastal veel algusjärgus, ütles arendusprojekti vedanud Jaan Erelt maikuus antud intervjuus, et üks uus kõrghoone kümne aasta jooksul on Tallinna jaoks mõistlik tempo.

Tal ei olnud seekord õigus.

Juba sama aasta oktoobris teatas Capital Mill, et 30 korruseline Maakri kõrghoone saab naabriks 26-korruselise Skyoni. Aasta pärast olid krundil olnud vanad hooned lammutatud ja kopp maasse löödud.

Skyoni konstruktsioon rajati monoliitbetoonist. Ehitustööde peatöövõtja Tallinna Ehitustrusti juhatuse liikme Aigar Kristovaldi kinnitusel läks hoone karkassi valamine algselt paika pandud graafiku kohaselt. Betoonitööde alltöövõtja Ruul Projekt on kogemustega tegija, sai hästi hakkama ning jõulukuu alguseks, 4. detsembriks saavutas Skyon oma maksimaalse kõrguse.

Valdavalt HC Betooni tehastest tarnitud betoonisegu tõsteti kõrghoone ehitusjärgus olevale korrusele kraanaga, kuna betooni nii kõrgele pumpamine pole säärase korruse pindala juures kuluoptimaalne. Ehituse betoonivalu graafik nägi ette, et nädalaga valatakse üks korrus ning ehitaja kinnitusel suudeti sellest ka kinni pidada. Kiiret betoonivalu toetas ka tavalisest kergem ja mobiilsem Dokadeki vahelaeraketis.

Skyoni arendaja, Capital Milli ehitusjuht Silver Neemelo kinnitab samuti, et ehitaja on graafikus püsinud väga hästi. Ta toob välja hoone maa-aluse osa ehitamise, kus läheb tavaliselt palju aega ja mille ehituse ajakulu on raskem planeerida.

„Skyonil on projekti kohaselt maa all kaks korrust, mille ehitamiseks oli vaja teha 12 meetri sügavuses väljakaevet, teostada kahes kihis toestusi, paigaldada vaiad. See oli siin väga ajamahukas töötsükkel ning hoone nulli jõudmine võttis aega pea aasta.“

Kõrghoone Skyon

• 95m kõrgune ning 26-korruseline büroohoone
• Ligikaudu 8400m2 üüripinda
• Ühe täiskorruse brutopindala 417m2
• Sihvakam torniosa algab V korruselt
• 4 kiiret lifti
• 2 köetavat maa-alust parklakorrust
• 11 meetri kõrgust vastuvõtuala fuajee-ala ilmestab kaljusein ja kõrge LED ekraan

Soe talv ja koroona

Kui eelmise hooaja erakordselt pehme talv andis kõrghoone ehitamiseks mõnevõrra soodsamad olud, siis kevadel alanud koroonakriis mõjus mõistagi omakorda pidurdavalt.

„Ajagraafikus saime koroona tõttu kolm-neli kuud pihta,“ tunnistab Neemelo ning lisab et toimus see peamiselt seetõttu, et välismaa materjalitarned peatusid. Viirushaigust ennast võeti ehitusobjektil osaliste kinnitusel väga tõsiselt ning tänini pole haigestumise tõttu suuri tööseisakuid koroona tõttu olnud, isegi aprillis käis platsitöö tasapisi edasi.

„Ehituses on vähe objekte, mis lõpevad täpselt sellel ajal, mis alguses kokku lepitud,” selgitab Neemelo. „Kuna ehitajal oli ehitusperiood – kaks aastat väga täpselt välja timmitud, on seda tagasi teha nüüd väga keeruline,” ütleb ta, vihjates, et antud hetkel objektiivsetel põhjustel ollakse ehitaja suhtes leebed ning kaotatud aja tagasi tegemist ei nõuta. Mehed selgitavad, et koroona tõttu tekkinud mahajäämus on mõjutanud eelkõige sisetöid, nii et jaanuari plaanitud fassaaditööde lõpetamine toimub kõigele vaatamata graafikujärgselt.

Pinda renditakse juurde

Tallinna Ehitustrust kasutab objektil usaldusväärseid alltöövõtjaid, kellega seob juba varasemast edukas koostöö. Objektil on töö toimunud ligikaudu 80 töömehega ning hakkama tuleb saada ühe tornkraanaga.

Ruumipuuduse tõttu on ehituse ajaks naaberkruntidelt maad juurde renditud ladustusplatside ja soojakute tarvis. „Ruumiga objektil on lihtne – seda pole. Objektimeeskond tegeleb logistikaküsimuste lahendamisega igapäevaselt ja senini on kõik on kõik sujunud,” vahendab Aigar Kristovald meeskonna kokkuvõtet. „Kinnistu suuruseks on natuke üle 1000 m2 ja see ehitatakse praktiliselt 100% protsenti täis. Ega siin rohkem ruumi ei olegi,“ lisab Neemelo.

Suuremahulised veosed teostatakse vajadusel korral öösel, näiteks ainuüksi nelja uue põlvkonna Kone lifti kohale transportimiseks läheb 16 rekkat.

Ilmselgelt on öötöö kallim päevasest ning naaberkrundi rentimine samuti – kuidas lisakuludega toime tullakse? „Eks ehitaja planeerib oma tegevust enne eelarve koostamist ja lepingu sõlmimist, võttes arvesse logistilised nüansid ja muu vajaliku,” sõnab Neemelo vastuseks, mille peale Kristovald tunnistab, et vastavad eelarvelised arvutused said Tallinna Ehitustrustil tehtud eelnevalt „enam-vähem täpselt“.

„Logistikaga oleme suutnud arvestada üsna täpselt, aga lisapinna rendimaksumus on suhteline, see tuleneb naabritest,” viitab ta küsitud hinna suhteliselt kõrgele tasule.

Hoone tehnilised andmed

• Vundamendivaiade maht – 2900 m3
• Hoone betooni kogumaht – 11 000 m3, mis on ligikaudu 26705 tonni
• Fassaadielementide arv – 900, kogupindalaga 8000m2
• Fassaadile paigutatud LED valgusribade kogupikkkus – 4,4 km

Fassaadielemendid Eesti tootjalt

Skyoni fassaadil jäävad kolmnurksed aknad vahelduma värviliste osadega, tulemuseks on diagonaalidest moodustuv omapärane võrgustik, kuhu paigaldatakse 4,4 kilomeetri jagu LED valgustusribasid. Neemelo tunnistab, et fassaadi optimaalse tumm- ning klaasitud osade vahelise tasakaalu otsimine ei olnud lihtne ülesanne ning võttis arendajatelt ja arhitektidelt palju töötunde – tulemuseks olev suhe 50/50 on kompromiss avarama vaate pooldajate ja energiakulude kokkuhoidjate vahel, kuna kaalumisel oli nii 60% kui vastupidiselt, kõigest 40% klaasosaga fassaadilahendused.

Fassaadielementide tootmine toimub Fenster Alumiinium tehases Eestis. Fassaadimaterjali tarnijaks on omakorda Schüco Eesti, kes teeb materjali osas pidevat järelvalvet nii tehases kui platsil. Mehed tunnistavad, et lisasilmad kuluvad ära, sest elementide korrektne paigaldamine koosneb suurest hulgast nüanssidest, mida tuleb järgida ning vigu mõistagi vältida.

Kokku paigaldatakse fassaadielemente ühele hoonekorrusele 35. Kuna need pannakse kokku Schüco alumiinium element-süsteemis, siis Schüco kui kolmas osapool koostab elementide valmistamiseks tööprojekti ning annab juurde muu tootmiseks vajaliku praktilise teabe. Esialgu käis valminud elementsüsteem katsetusel ka Saksamaal katsetehases, kus kontrolliti valmistatud toote vastavust nii standardist tulenevatele nõuetele kui ka ilmastikuoludele. Elementide paigaldust objektil viiakse läbi vintsiga, mille abil lastakse esialgu paar korrust kõrgemale tõstetud element paika.

BIM hoiab tehnoruumid optimaalsena

Nagu paljudel uutel ärihoonetel, paigaldatakse ka Skyonisse automaatikasüsteem, mis võimaldab tagada hoone tehnosüsteemide ökonoomse ja operatiivse juhtimine, kontrollides hoone kütmist, ventileerimist ja jahutamist. Kõik eriosad saavad liidetud ühtsesse süsteemi, et neid saaks jälgida ja juhtida, hoides hoolduskulusid võimalikult väikesed ning energiakulud võimalikult minimaalsed, kaotamata sealjuures sisekliima kvaliteedis. Avalike ruumide ja üldkasutatavate alade tuled hakkavad Skyonis töötama liikumisanduritega, koosolekuruumid ja avalikud alad saavad varustatud nutikate CO2-anduritega, mis vastavalt vajadusele reguleerivad õhu sissepuhet.

Kõnealune haldussüsteem sisaldub hoone üldprojektis, mille kohta ehitaja viib läbi hanke, et leida selleks tööks parim töövõtja. „Kindlasti toimuvad selle käigus ka täpsustused, aga suures plaanis on automaatikasüsteem valmis projekteeritud,“ sõnab Neemelo. Hoone tehnolahendused peavad olema võimalikult kaasaegsed ka seetõttu, et Skyonile soovitakse saada ka rahvusvaheliselt tunnustatud LEED Gold sertifikaati.

Küsimusele, kuidas on ehitaja suutnud leida reaalsed lahendused tehnosüsteemide paigaldamiseks ja mahutamiseks hoonesse, vastab Kristovald selgitades, et kui hoonet projekteeritakse, siis rentnikke seal esialgu ei ole. „Kui nad tulevad, tekivad paratamatult ka uued ruumi- ja siselahendused ning protsess hakkab uuesti peale, nii et see töö on paratamatu.“

„Nii nagu iga hoone juures, on ka Skyonis väga oluline just kasulik pind ning seega on tehnosüsteemide jaoks vajamineva pinna välja arvutamine projekteerimise ajal olnud oluline töö. Kuna oleme projekteerinud Skyoni BIM mudelis, mis annab kohe algselt võimaluse aru saada ruumide vajalikest suurustest, siis tegelikult on ventilatsiooni ja jahutussüteemide tehnoruumid Skyoni ehitusprojektis väga optimaalselt lahendatud.”

Joonised otse mudelist

Capital Mill saab eriti rahul olla faktiga, et juba käesoleva aasta oktoobriks olid rentnikud täitnud kolmveerandi Skyoni pindadest ning neid ruume ehitatakse juba vastavalt konkreetsetele soovidele. Kui vajatakse mitut korrust, saab need omavahel sisekeerdtreppidega ühendada.

Neemelo selgitab, et üürniku vaatenurgast ehitatakse Skyonit kui rätsepatoodet, kus saab vastavalt oma vajadustele ja soovidele muuta rendipinna ruumilahendust ning teatud piirini ka tehnolahendusi. „See baseerub Capital Milli müügimeeskonnal, kes üürniku küsimuse peale teeb väga konkreetse ja detailse pakkumise, mis näitab ära võimalused,“ sõnab Neemelo. Samas ei taha ta vastata, mis on keskmine rendihind Skyonis. „Eks konkreetne üüripakkumine tekib just selle detailse pakkumise järel. Kuigi need suurusjärgud on kõikidel konkurentidel ühesugused.“

Mis puutub küsimusse, mida erilist ja keerulisemat on ehitajale toonud asjaolu, et ehitatakse kõrghoonet, toovad ehitajad esmalt esmalt välja inimliku faktori. Kõrghoone ehitusel on kriitiline üles jõudmise aeg – peab mõtlema kõik protsessid kaks korda täpsemalt läbi kui mõnekorruselise hoone puhul. Töödejuhi roll, kes töömehele nädalase tööplaani paika paneb ning materjali planeerib, on väga tähtis.

Projekteerijad-insenerid

Arhitektid: KOKO Arhitektid(Raivo Kotov, Lembit-Kaur Stöör, Maia Grimitliht)

Sisearhitektuurne osa: Raili Paling, Liina Kittask

Konstruktsiooniprojekt: OÜ Neoprojekt

Eriosade projekteerija: Bi Inseneribüroo OÜ

Tugev- ja nõrkvoolu projekteerija: Melior Projekt OÜ

Automaatikasüsteemide projekteerija: Ed Insenerid OÜ

Capital Milli projekteerimise projektijuht: Reet Kalmet

Päästeameti järelvalve: Vassil Hartšuk

Lisaks nimetab objektimeeskond objektijuht Sven Rummi juhtimisel tavapäraselt raskeks ka erisoade torustike ja kommunikatsioonide ristumisi, et klient saaks oma ruumikõrguse just sellise, nagu ta on soovinud. Mõistagi on siin palju kasu mudelprojekteerimisest. „Paljudel alltöövõtjatel on töömeestel endal mudel juba alla tõmmatud ning teevad tööd juba selle abil. Kui veel 10 aastat tagasi oleks selline töö organiseerimine valmistanud probleeme, siis tänaseks on vastav tarkvara läinud nii laialdasse kastusse, et saadakse hakkama,“ kinnitab Aigar Kristovald. Ta rõhutab, et kui 3D joonise vaatamise tarkvaraga jääbki keegi alltöövõtjatest hätta, siis objektimeeskond aitab alltöövõtjal leida ning alla laadida vajaliku tarkvara ning nad saavad jooniseid ja ristumisi vaadata vajadusel ka telefonis.

Lõppeva aasta viimased kuud on olnud Skyoni ehitusel intensiivsed – kui ülemistel korrustel toimus veel konstruktsiooni valamine, paigaldati sellest kümme korrust allpool fassaadielemente, millest omakorda neli-viis korrust allpool toimusid juba sisetööd.

Ehitust läbi viiva Tallinna Ehitustrusti jaoks on Skyon mahult seni suurim hoone ehitada, samas on toeks Ehitustrusti kontserni kogemused ning pädevus Tartust. Nii Aigar Kristovald kui Silver Neemelo kinnitavad koostöö sujumist ehituse ajal. „Oleme Tallinna Ehitustrustiga paar tööd teinud varem Peterburi maanteel Tallinnas ja sealt jäi hea kogemus kvaliteedist, ajagraafikust kinnipidamisest ja tulevaste üürnikega suhtlemisest, nii et kui hinnapakkumine oli konkurentsis, ei olnud nende välja valimise osas palju kahtlusi,“ selgitab Neemelo.

Lõpetuseks ütleb ta hoone üldmaksumuse kohta, et „oma 25 miljoniga peab ikka arvestama, et sellist hoonet teha”.