Refereeritud artikkel Äripäeva veebist: https://www.aripaev.ee/uudised/2021/09/06/igor-molder-paljud-ehitusprojektid-voivad-sel-aastal-takerduda

Tallinna linnasüdamesse uue kõrghoone ehitanud Capital Milli kaasomanik Igor Mölder kontoripindade kadumist ei ennusta ja lubab peatselt ettevõttega seotud börsiuudist.

Tallinna kesklinna, pealinna niinimetatud finantsrajooni, on kerkinud uus kõrghoone. 26-korruselise Skyoni hoone üks peamisi rentnikke on Coop Pank, mille nimi ilutseb uue hoone nime kõrval pilvelõhkuja katusel. Viimased kaks korrust on hõivanud Capital Mill, kellele Skyon kuulubki.
Delovõje Vedomosti vestles Capital Milli kaasomaniku Igor Mölderiga.

Uue kohaliku pilvelõhkuja ehitamine oli pandeemia alguses täies hoos, mistõttu see valmis kolm kuud hiljem. Kuid see ei olnud Capital Milli kaasomaniku ja veel hiljutise juhi Igor Mölderi sõnul kõige tõsisem proovikivi. Kogu ehitussektor elab praegu üle raskeid aegu, mis võib kaasa tuua juba käivitatud projektide peatamise.

Mölder rääkis ka uue hoone maksumusest ja selle tasuvusajast, ärikinnisvara suundumustest ning vihjas ka ettevõtte börsiplaanidele.

Skyoni ehitamise ajal puhkes pandeemia. Kui palju on see teie plaane muutnud?
Pandeemia mõju osutus üsna märkimisväärseks. Avasime hoone kolm kuud (plaanitust – toim.) hiljem. Pandeemia alguses vähenes võimalike rentnike nimekiri nullilähedaseks, kuna paljud lükkasid oma otsused edasi. Kuid selleks ajaks olime juba mitu lepingut sõlminud, sealhulgas Coop Pangaga, nii et stress polnud niivõrd suur. Ja juba 2020. aasta sügisel naasesime läbirääkimiste juurde potentsiaalsete klientidega. Täna on hoone täielikult välja renditud. Asjaolusid arvestades on see lihtsalt suurepärane tulemus.

Kuid suurim probleem, mida keegi ei osanud ette näha, oli olukord ehitussektori hinnatõusuga. Lisaks kannatab see nüüd ka tööjõu ja materjalide puuduse käes. Meil oli peatöövõtjaga (Ehitustrust – Skyoni hoone ehitamise peatöövõtja – DV) sõlmitud leping ja loetletud raskused olid peamiselt peavaluks talle, kuid selles projektis oleme ka ise väga aktiivsed, seega lahendasime probleeme koos. Ent kui ehitusmaterjalid kallinevad 40, 50, 100 protsenti, tekivad tõsised raskused.

Ja veel üks probleemidest on tööjõud, mida on katastroofiliselt puudu. Sellega seoses tekib déjà vu: 2008. aastal tundis iga väiksemgi professionaalne ehitaja end jumalana.

Peate silmas kriisieelset 2008. aastat?
Jah. Nüüd on lugu sarnane. Töötajate vastutustunne langeb, nad teavad, et tellijal pole alternatiivi. Täna tuleb see probleem kiiresti lahendada riigi tasandil. Suur hulk ukrainlasi ja valgevenelasi lahkus ega ole tagasi tulnud.

Riik peaks põhimõtteliselt ainult piirid avama?
Avama piirid ja suurendama tööjõukvoote.

Kui palju on kõiki neid sündmusi arvesse võttes muutunud projekti eelarve?
See on ilmselgelt kasvanud, aga ma ei oska öelda, kui palju. See hoone ei toonud peatöövõtjale tulu. Teisest küljest on see meie kõigi jaoks staatuse projekt.

Kas saan õigesti aru, et peatöövõtja võttis pandeemia kõrvalmõjude põhilise löögi enese peale?
Muidugi ei olnud neil kerge. Aga me tulime vastu, otsisime erinevaid võimalusi. Usume, et tihe suhtlus peatöövõtjaga viib lõppkokkuvõttes parema tulemuseni kui lepingutingimuste tähenärijalik meeldetuletamine.

Kui palju maksab sellise hoone ehitamine Tallinna kesklinna?
Üle 25 miljoni euro.

Millist tasuvusaega ootate?
Ma arvan, et umbes seitse-kaheksa aastat.

Väga hea!
Kuid tuleb aru saada, et see on arendusprojekt. Võtsime eelarvelisi, tehnilisi ja rentnikega seotud riske. See tingib turupreemia. Siiski ei saa siin rääkida mingist kosmilisest marginaalist. Pean silmas hoone ehitamise omahinda ja turuhinda. Me ei kuulu nende arendajate hulka, kes ehitavad müügiks.

Meil on turul erinevaid tegijaid. Müügiks tähendab seda, et võetakse minimaalne eelarve ja ostja elab pärast probleemidega. Kui ehitame, siis ehitame enda jaoks ja peame ise selle hoonega elama. Kui hästi ehitada, on kommunaalkulud madalad, täiendavat CAPEXi rida (kapitalikulud – DV) ei tule ja üürnikud on rahul. See on meie jaoks oluline: parem investeerime natuke rohkem kui vähem.

Isegi LEED Platinum sertifikaadi saamine on uskumatult raske protsess. Eksperdid töötavad koos meiega projekti algusest peale, viivad selle lõpuni ja kontrollivad kontseptsiooni, tehnilisi lahendusi, materjalivalikut, siseviimistlust ja haljastust, parkimistingimusi…100 punktist tuleb koguda 85 või 90. Sellise sertifikaadi olemasolu on omaniku ja üürniku jaoks uskumatu väärtus. Näiteks ettevõtted nagu Microsoft ja Google ei võta isegi ilma selle sertifikaadita hooneid arvesse.

See on meile veel uus, kuid me kõik liigume selles suunas. Praegu kaalume isegi võimalust analüüsida oma portfelli, et teha meie hoonetele võimalikult palju selliseid sertifikaate.

Kas see võimaldab teil renti tõsta?
Küsimus pole alati rendis. Sertifikaat mõjutab otseselt hoone likviidsust, sest investeerimisfondid on tänapäeval seda tüüpi tõendite olemasolu suhtes väga tundlikud.

Kas Skyon on ehitatud täielikult Capital Milli rahaga?
Jah. See on meie lapsuke, meie ajalugu. Viimastel aastatel oleme muutunud täiesti isemajandavaks, meil on oma projektid.

Kui vaadata kaht börsiettevõtet – EfTENit ja Baltic Horizoni –, siis vaatamata sellele, et need ettevõtted tegutsevad samas sektoris, liiguvad nende aktsiahinnad vastupidises suunas. See on osaliselt tingitud nende portfellidest. Millisesse suunda teie liigute?
Meil on vedanud, et meie portfellis ei ole pandeemia suhtes tundlikke segmente, nagu hotellid, restoranid, suured kaubanduskeskused. Tegeleme logistikaga, mille järele on praegu suur nõudlus, meil on jalutuskäigu kaugusel kauplused, büroohooned ja tootmine. See on aidanud meil pandeemia väga väärikalt üle elada, rendiraha kogumine langes vaid 3–4 protsendi võrra.

EfTEN ja Baltic Horizon on kaks erinevat tegijat, kellel on täiesti erinev käekiri ja lähenemine ettevõtlusele. Sellepärast on neil nii erinevad tulemused.

See tähendab, et aktsiahindade liikumine eri suundades pole juhus?
Absoluutselt mitte!

Kui arvestada uusi suundumusi ja võimalusi paljude protsesside kaugjuhtimiseks, siis mis teie arvates kontoripindu ees ootab?
Kõik need kaugtöö suundumused olid pandeemia ajal väga populaarsed. Ma ei ole selle lähenemisviisi suur pooldaja. Arvan, et inimene on ennekõike sotsiaalne: tal on vaja suhelda, vaielda, ennast väljendada.

Mul on kodus suurepärased töötingimused, kuid ma ei suuda seal keskenduda, sest õhkkond ei eelda seda. Ja tõhususe langus on kolossaalne. Seda on raske mõõta, kuid tunde järgi on nii. Ka mul on kolleege, kellele meeldib kodus töötada, see sobib neile, kuid neid on 10–15 protsenti. Ja praegu näeme, et enamik inimesi on kontoritesse tagasi pöördunud.

Ma ei ütle, et kaugtöö on halb. Usaldus oma töötajate vastu peab olema, kuid inimesed on ikkagi erinevad, keegi võib sellist olukorda kuritarvitada. Ja kui sa inimest ei näe, tekib vähemalt minul ärevustunne: ma ei saa aru, mida mu inimesed teevad, kus me tööprotsessis oleme.

See tähendab, et nõudlus kontoripindade järele ei kao?
Nõudlus ärikinnisvara järele jääb, kuid on mitu tegurit. Saadava varu ümberjaotamine jätkub. See tähendab, et ettevõtted hakkavad sama raha eest otsima paremaid tingimusi. Skyoni näide: pakkusime sama raha eest klientidele, et nad koliksid väiksemale alale ja suurendaksid ruutmeetrite kasutamise tõhusust inimese kohta. Ja sageli ei ole kliendi absoluutne kulu muutunud või kui on, siis ainult ebaolulisel määral suurenenud.

Nüüd on küsimus – milline on juhi valik: kas istuda vanas hoones ja omada 20–30 ruutmeetrit inimese kohta või istuda uues esmaklassilises ruumis, kus on 12–15 ruutmeetrit inimese kohta, kuid samal ajal värske õhk, hea taristu ja muud lisateenused? Mõnikord tundub, et mida rohkem, seda parem, kuid tegelikult tuleb selle kõige eest maksta, inimeste tõhusus jääb aga samaks.

Sellest hoolimata on mul isiklikult tunne, et paljud projektid praegu peatatakse, sest paljude jaoks on ehitamise maksumus vastuvõetamatu. Kui me räägime ehituskulude tõusust 30–40 protsendi võrra, siis tuleb see kuskile sisse immutada. Võibolla kasumlikkuse arvelt, kuid siis tekib küsimus, miks seda teha, miks võtta riski enda peale.

Teine võimalus on tõsta rendihinda. Kuid tuleb aru saada, et kui rendime praegu kesklinna pinda hinnaga 16–20 eurot ruutmeetri eest, siis on ebatõenäoline, et keegi oleks valmis siin pinda rentima 20–25 euro eest. Mulle tundub, et turg pole selleks veel valmis. Teatav aeglustumine saab märgatavaks kõigis ärikinnisvara segmentides.

Elamute segmendis on lihtsam: kui tõstsid korteri hinda ja kui turg selle „ära sõi“, siis oled oma marginaali säilitanud.

Ütlesite, et mingil määral on olnud déjà vu 2008. aastaga. Kuid sellist kokkuvarisemist pole siiski oodata?
Siiani loodavad kõik mingisugusele hinnakorrektsioonile. Kuid on veel vara oodata, et kõik oma kohale naaseb.

Praegu koguvad populaarsust hooldekodud. Teie ei vaatle seda segmenti?
Mõtlesime sellele siis, kui see alles tekkis. Ainus, mida kartsime, oli sellise kultuuri puudumine. Umbes viis aastat tagasi ei olnud veel kombeks anda lähedane kellegi teise hoolde, kuigi paljudes Euroopa riikides on see tavaline.

Arvan, et sellel segmendil on üsna suur tulevik, ühiskonna kultuur on paratamatult muutumas. Teine asi on, et soomlastel on palju odavam tuua oma lähisugulane siia ja tasuda hooldekodu teenuste eest palju vähem.

Nüüd on meil mõned eeltööd tehtud, kuid me ei osale selles segmendis veel aktiivselt.

Hiljuti sai teatavaks, et astusite Capital Milli juhi kohalt tagasi. Kas olete otsustanud järk-järgult ärist eemalduda?
Ei. Viimase 10–12 aasta jooksul olen ise kõikide küsimustega tegelenud, see on väga raske. Kuid on võimatu ideid genereerida, müüa ja sealjuures veel operatiivprobleemidega tegeleda. Meie ettevõte peab jõudma uuele tasandile corporate governance’i (ettevõtte juhtimine – DV) osas. Kui tahame ehitada üles äri paljudeks aastateks, tuleb see süsteem ettevõtte DNA-sse juurutada, et see saaks ühel hetkel ka ilma meieta eksisteerida. Ja eraldi inimese võtmine tegevjuhiks oli loomulik samm. Pakiline vajadus selle järgi oli märgatav juba ammu. Olen sellist inimest otsinud mitu aastat, kuna see on minu jaoks väga tundlik teema.

Mul võimaldab see keskenduda sellele, mida ma kõige paremini teen: äri genereerimine, lepingud, investorid, pangad. Ma arvan, et see on organisatsiooni jaoks ainult pluss.

Praegu on börsile minek lausa moes. Teil ei ole selliseid plaane?
Ei. Aga on idee, millega me börsile läheme.

Võlakirjad?
Ei. Ma ei ole volitatud sellest rääkima, kuna sellega tegeleb minu partner. Oleme selle peale pikalt mõelnud ja töötame sellega. Lähitulevikus kuulete kõigest.

Varsti – millal siis umbes?
Poole aasta pärast.

Kas see on kohalik börs?
Jah, alustame kohalikust.

Kas idee on seotud Capital Milliga?
Seotud ettevõttega, mis kuulub Capital Milli gruppi. Ma ei saa praegu veel rohkem midagi öelda.